Mensuração do risco de investimento em uma incorporação imobiliária, utilizando o método cash flow at risk com simulação Monte Carlo

Abstract

Objetivo – Identificar se a metodologia Cash Flow at Risk com simulação Monte Carlo permite fluxos de caixa mais conservadores que o modelo determinístico de cenários, para uma incorporação imobiliária no mercado do Brasileiro. Compreender melhor o setor e seus principais métodos de avaliação de projetos e indicadores de resultados; estudar os riscos e apontar, dentre eles, os principais que envolvem o mercado; e apresentar o Value at Risk e o Cash Flow at Risk. Metodologia – Pesquisa Bibliográfica e um estudo de caso sobre um empreendimento imobiliário composto por 232 unidades habitacionais, do programa Casa Verde e Amarela, na cidade de Aparecida de Goiânia, por uma incorporadora de porte médio. Resultados – Os resultados alcançados foram conclusivos no objetivo principal traçado, validando, assim, que a metodologia apresentada é mais conservadora que o modelo convencional determinístico de cenários. Limitações – Sua principal limitação refere-se ao fato de o corte ser transversal ao estudo, não trazendo, portanto, um previsto x realizado, que seria a confirmação do modelo apresentado. Aplicabilidade do Trabalho – A aplicabilidade do trabalho se justifica por sua relevância no mercado de forma prática, a fim de acrescer ao conteúdo já existente sobre o tema, bem como influenciar o contexto em que está inserido. Contribuições para Sociedade – O trabalho se justifica, também, pela contribuição à sociedade com foco direto para as incorporadoras de pequeno e médio porte, que possuem menor capital para o investimento em análises e sistemas complexos de análise de riscos em seus investimentos imobiliários e em indiretamente a toda sociedade que é impactada por seus projetos imobiliários. Originalidade – Por fim, o presente trabalho deixa o tema em aberto, propondo que no futuro se realize uma nova pesquisa, com a finalidade de contextualizar os temas aqui abordados. Juntamente com esta nova pesquisa, sugere-se o acompanhamento ao longo do estudo realizado para a análise aqui apresentada com a finalidade de investigar se os valores aqui alcançados são favoráveis e compatíveis com a realidade financeira do período do novo estudo.

Purpose – Identify whether the Cash Flow at Risk methodology with Monte Carlo simulation allows for more conservative cash flows than the deterministic scenario model, for a real estate development in the Brazilian market. Better understand the sector and its main methods of evaluating projects and result indicators; study the risks and point out, among them, the main ones that involve the market; and present Value at Risk and Cash Flow at Risk. Design/methodology/approach – Bibliographic research and a case study on a real estate development comprising 232 housing units, from the Casa Verde e Amarela program, in the city of Aparecida de Goiânia, by a medium-sized developer. Findings – The results achieved were conclusive in the main objective outlined, thus validating that the methodology presented is more conservative than the conventional deterministic model of scenarios. Research limitations/implications – Its main limitation refers to the fact that the cut is transversal to the study, therefore, it does not bring a predicted x performed, which would be the confirmation of the model presented. Practical implications – The applicability of the work is justified by its relevance in the market in a practical way, in order to add to the existing content on the theme, as well as to influence the context in which it is inserted. Social implications (if applicable) – The work is also justified by the contribution to society with a direct focus on small and medium-sized developers, who have less capital to invest in complex risk analysis and analysis systems in their real estate investments and indirectly to any society that is impacted by your real estate projects. Originality (if applicable) – Finally, the present work leaves the topic open, proposing that a new research be carried out in the future, in order to contextualize the themes addressed here. Along with this new research, it is suggested to follow along the study carried out for the analysis presented here in order to investigate whether the values reached here are favorable and compatible with the financial reality of the period of the new study.