Essays on housing markets: evidences from Brazil
Resumo
Esta tese está dividida em 3 capítulos. Cada um deles consiste em um artigo desenvolvido durante meu doutorado na EPGE Escola Brasileira de Economia e Finanças. Todos os artigos discutem temas relacionados aos mercados imobiliários dos principais arranjos urbanos brasileiros, mas cada trabalho aborda questões distintas. A exposição será feita na ordem de confecção dos mesmos. No primeiro capítulo, estudamos os mercados imobiliários em que a invasão de terras é tolerada pelas autoridades e surgem mercados duais (formal e informal). Estimamos curvas de oferta para mais de 90 áreas metropolitanas usando dados de satélite que mapeiam terrenos íngremes e corpos d'água, uma pesquisa abrangente de favelas e dados censitários. Concluímos que os assentamentos ilegais são mais importantes para explicar a variação cross section nas elasticidades de oferta brasileiras do que as restrições geográficas. Como aplicação ilustrativa, as elasticidades estimadas da oferta são usadas para prever o futuro aumento dos preços da habitação devido ao crescimento natural da população. Esse artigo é co-autorado com os professores Marcelo Sant`Anna e Felipe Iachan. No segundo capítulo, investigo a formação das favelas em cidades brasileiras e suas disposições espaciais. Utilizei dados do Censo de 2010, informações dos aglomerados subnormais e dados geográficos de satélites para analisar como as habitações informais se espalham dentro das cidades brasileiras. Esses assentamentos ilegais dão oportunidades para as famílias de baixa renda viverem mais perto do centro da cidade, onde há a maior concentração de postos de trabalho. As restrições topográficas (corpos d'agua e terras inclinadas) estimulam o espraiamento da área urbana e, consequentemente, incentivam ocupações ilegais em localizações mais centrais, aumentando a participação de casas informais nas áreas metropolitanas. O último capítulo discute a influência dos preços do mercado imobiliário na composição familiar. Usando os dados geográficos de satélite, taxas de mortalidade e desenvolvimento econômico regional como instrumentos, estimei efeitos da variação do aluguel na configuração familiar em mais de 180 mercados imobiliários. Aumento de aluguéis reduzem as taxas de natalidade e união conjugal em determinadas faixas etárias, mas aumentam coabitação. This dissertation contains 3 chapters. Each one is an article developed during my doctorate at FGV EPGE. All articles discuss the real estate markets of the main Brazilian metropolitan areas, but each project address different issues. The articles will be presented in the order which they were made. In the first chapter, we estimate supply curves for Brazilian metropolitan areas using satellite data that maps steep-sloped terrain and bodies of water, a comprehensive slum survey, and Census data. We find that illegal settlements are more important to explain the cross-sectional variation in supply elasticities than geographical constraints. As an illustrative application, estimated supply elasticities are used to forecast future housing prices increase due to natural population growth. This article is co-authored with professors Marcelo Sant`Anna and Felipe Iachan. In the second chapter, I discuss the relationship between geographical constraints, city spatial layout and slums. I used Census data and satellite based geographic data to analyze how slums spread out in Brazilian municipalities. Topographic restrictions, i.e., water bodies and steep lands, impact on city shape and, consequently, the distance of peripheral areas to the center. Stronger urban sprawling incentives informal occupations in more central locations and increase slum houses share in metropolitan areas. The last chapter discusses the effect of real estate market prices on household composition. I estimate rental effects on home choices in more than 180 real estate and marriage markets. Residents alleviate living costs by reducing birth rates and increasing cohabitation in urban households. High housing expenses also discourage the formation of new families and marriages for some ages.
