Contrato de permuta destinada a empreendimentos imobiliários: arranjos contratuais e hipóteses de ruptura

Abstract

A permuta representa um modelo de negócio para a realização de empreendimentos imobiliários entre a incorporadora e o proprietário do terreno onde será realizada a obra a ser construída. O presente trabalho tem como objetivo indicar os pontos de atenção na elaboração dos contratos que geram o vínculo jurídico necessário entre as partes envolvidas, principalmente, as falhas e possíveis crises no cumprimento das obrigações neste tipo de negócio. Diante desse cenário, sugerem-se cláusulas e arranjos contratuais, advindos inclusive de outras áreas do direito, em proveito para o direito imobiliário como forma de reduzir o custo de transação, viabilizar os impasses jurídicos e buscar meios de evitar o inadimplemento e a rescisão contratual. Este estudo identifica os institutos jurídicos envolvidos e as teorias que podem ser aplicadas com o objetivo de auxiliar as partes negociantes sobre os riscos e as formas de composição a fim de tornar os contratos objetivos e equipados com cláusulas de autorregulação em caso de fato superveniente que altere as premissas consideradas para a celebração do pacto negocial e exija, em função disto, a adequada revisão contratual para equilíbrio do sinalagma e conclusão satisfatória do contrato de permuta. Apresentam-se soluções negociais a fim de se evitar a resolução contratual, por meio de cláusulas a serem implementadas no conjunto de contratos que forma a relação jurídica.

The barter deals represent a business model for carrying out real estate projects between incorporators and the real state proprietor where construction is to be carried out. The present work aims to denote the points of attention in the elaboration of contracts that generate the necessary legal bond between the parties involved, mainly, the failures and possible crises in the fulfillment of obligations in this type of business. In view of this scenario, sophisticated contractual clauses and arrangements are suggested, even from other areas of law to the benefit of real estate law as a way to reduce transaction costs, make legal impasses viable and seek ways to avoid contractual default and termination. This study identifies the legal institutes involved and the theories that can be applied in order to help the negotiating parties on the risks and forms of composition in the interest of making the contracts objective and equipped with self-regulation clauses in the event of a supervening event that changes the premises considered for the execution of the business agreement and, as a result, require an adequate contractual review to balance the reciprocity bond between parties and the satisfactory conclusion of the barter agreement. Negotiation solutions are presented in order to avoid contractual resolution, through clauses to be implemented in the set of contracts that form the legal relationship.