Um modelo de análise de qualidade de um projeto de investimento em shopping center pela avaliação do seu fluxo de caixa

Abstract

O objetivo desta dissertação é o de propor um modelo de análise de qualidade de um projeto de investimento em um empreendimento de base imobiliária denominado shopping center, na forma de um protótipo, relacionando os aspectos técnicos práticos do mesmo com o referencial teórico através dos seguintes objetivos secundários: (i) analisar as relações estabelecidas entre o material bibliográfico e os problemas técnicos encontrados na prática empresarial da análise de investimentos; (ii) pesquisar e descrever os passos necessários à elaboração do planejamento econômico e financeiro de um projeto de investimento em um shopping center, partindo da prospecção da demanda, da projeção das receitas e despesas e da avaliação dos investimentos necessários ao desenvolvimento do mesmo; (iii) analisar a viabilidade e a rentabilidade do projeto através do uso dos métodos do Valor Presente Líquido e da Taxa Interna de Retorno; e, finalmente (iv) realizar a análise de risco do projeto pelo método de análise de cenários MOP – Mais provável – Otimista – Pessimista. Ao final do estudo conclui-se que: (i) os métodos do Valor Presente Líquido e da Taxa Interna de Retorno são ferramentas eficazes na avaliação da rentabilidade e viabilidade de projetos de investimentos em shopping centers; (ii) os shoppings centers são empreedimentos economicamente muito interessantes porque, mesmo quando planejados sob critérios conservadores apresentam grandes atrativos em termos econômicos e financeiros, seja para os seus empreendedores, seja para os lojistas que nele se instalam, seja para o público consumidor que o frequentará, porque além de ser um eficiente instrumento de geração de empregos e receita fiscal, representam uma melhor alternativa ao tradicional comércio de rua por oferecer maior comodidade, praticidade e segurança à comunidade. Assim, este trabalho pretende mostrar a conjunção da bibliografia com a prática, através da utilização de um protótipo de um empreendimento do tipo shopping center, na medida em que apresenta os conceitos financeiros de suas receitas e despesas, também explica como a mesma foi constituída com base no planejamento prévio e nos estudos de viabilidade, até a sua inclusão no projeto. Finalmente, compreendida a análise de viabilidade econômica do projeto, este estudo orienta a decisão de empreender um shopping center sob o ponto de vista econômico e financeiro, através da simulação de dados no modelo padrão de fluxo de caixa apresentado.

The objective of this dissertation is it of proposing a model of analysis of quality of an investment project in an enterprise of real estate base denominated shopping center, in the form of a prototype, relating the practical technical aspects of the same with its theoretical reference through the following secondary objectives: (i) to analyze the established relationships between the bibliographical material and the technical problems found in practice business of the analysis of investments; (ii) to research and to describe the necessary steps to the elaboration of the economical and financial planning of an investment project in a shopping center, leaving of the search of the demand, of the projection of the incomes and expenses and of the evaluation of the necessary investments to the development of the same; (iii) to analyze the viability and the profitability of the project through the use of the methods of the Liquid Present Value and of the Tax it Interns of Return; and, finally (iv) to accomplish the analysis of risk of the project for the method of analysis of sceneries MOP - more probable - Optimistic - Pessimistic. At the end of the study it is ended that: (i) the methods of the Liquid Present Value and of the Tax it Interns of Return are effective tools in the evaluation of the profitability and viability of projects of investments in shopping center; (ii) the shopping centers are enterprises economically very interesting because, same when drifted under conservative criteria present great attractions in economical and financial terms, be for their entrepreneurs, be for the shopkeepers that settle in him, be for the consuming public that will frequent him/it, because besides being an efficient instrument of generation of jobs and fiscal income, they represent a better alternative to the traditional street trade for offering larger comfort, horse sense and safety to the community. Like this, this work intends to show the conjunction of the bibliography with the practice, through the use of a prototype of an enterprise of the type shopping center, in the measure in that it presents the financial concepts of their incomes and expenses, it also explains as the same was constituted with base in the previous planning and in the viability studies, until his/her inclusion in the project. Finally, understood the analysis of economical viability of the project, this study guides the decision of undertaking a shopping center under the economical and financial point of view, through the simulation of data in the standard model of presented cash flow.