Morar online: a emergência das plataformas de mercado imobiliário e a locação residencial no município de São Paulo

Abstract

The recent performance of platforms in Real Estate makes necessary a deeper understanding of this phenomenon given the potentially disruptive impact that this kind of business has. The current perspectives in the literature about platforms, whether the market or engineering design, present meaningful contributions to the discussion of this phenomenon but do not provide us with a broader understanding of it when analyzing the real estate sector and the production of space. Therefore, it is necessary to incorporate concepts and references from areas such as urban planning and urban geography, expanding the theoretical framework. Through the approximation of these theoretical references, this master's thesis aims to identify the architecture of these ecosystems, the main mechanisms adopted by them for the generation of value, and their financing. The applied methodology is the comparative geospatial analysis based on spatial auto-correlation indicators and spatial dependence models. Using data obtained through an automated collection, combined with secondary data from the IBGE Demographic Census, this research seeks to identify the spatiality of this phenomenon, contributing to the growing debate in the field in the eyes of a Latin American metropolis. The primary purpose of this dissertation is to discuss how Platforms Real State are configured in the city of São Paulo and what differentiates them from traditional real estate firms—presenting what they differ in terms of area of operation, typology and rental price based on an exploratory data analysis. Differences were observed at all points, and for each of them, the main explanation possibilities were described. It is concluded that real estate market platforms, even though they represent a smaller universe than traditional real estate companies, affect the price of housing and are included in recent real estate production in the city of São Paulo.

A atuação no segundo milênio de plataformas digitais no mercado imobiliário no Brasil faz com que seja necessário um aprofundamento da compreensão deste fenômeno, dado o potencial impacto disruptivo que esse tipo de negócio apresenta. Por mais que as atuais perspectivas econômica, da engenharia ou do design que abordam a temática das plataformas apresentem significativas contribuições para a compreensão dessas, elas não nos auxiliam com um entendimento mais aprofundado, quando analisadas as dinâmicas do mercado imobiliário e da produção do espaço. Faz-se necessário incorporar conceitos e referências da geografia urbana e do planejamento urbano a essa lente de análise. Por meio da aproximação desses referenciais teóricos, esta dissertação buscou identificar a arquitetura desses ecossistemas, os principais mecanismos adotados por essas arquiteturas para a geração de valor, a tipologia e característica do produto ofertado, assim como a abrangência territorial, utilizando-se o município de São Paulo (Brasil) como local de estudo. Discute-se se há diferenças estatisticamente significantes entre a oferta de locação via imobiliárias tradicionais, plataformas e os imóveis descritos no Censo Demográfico. A metodologia aplicada é a análise geoespacial comparativa, através de indicadores de auto-correlação espacial e modelos de dependência espacial; utilizando-se dados obtidos por meio de uma coleta automatizada, combinados com dados Secundários do Censo Demográfico do IBGE busca-se identificar a espacialidade desse fenômeno, contribuindo para o crescente debate no campo, aos olhos de uma metrópole latino-americana. O objetivo principal dessa dissertação é discutir como se configuram as plataformas de mercado imobiliárias no município de São Paulo e o que as difere das imobiliárias tradicionais a partir de uma análise exploratória. Verificando área de atuação, tipologia e preço de locação dos imóveis ofertados. Foram observadas diferenças em todos os pontos e para cada deles foram descritas as principais possibilidades de explicação. Conclui-se que as plataformas de mercado imobiliário, mesmo que representando um universo menor que as imobiliárias tradicionais, afetam o preço de moradia e estão inseridas na produção imobiliária recente no município de São Paulo.