A sucessão nos contratos de arrendamento do estabelecimento comercial

Abstract

O objetivo do presente trabalho é demonstrar a divergência existente na forma como os Tribunais têm interpretado a questão da responsabilidade do arrendatário por dívidas anteriores do estabelecimento arrendado e apresentar recomendações para o arrendatário minorar o risco de ser responsabilizado por dívidas de terceiros. A pesquisa limitou-se as decisões judiciais proferidas pelo Tribunal de Justiça de São Paulo e Superior Tribunal de Justiça, proferidas desde o início da vigência do Código Civil de 2002 (11 de janeiro de 2003) até 04 de junho de 2018 e não considerou a responsabilização do arrendatário por dívidas trabalhistas e fiscais. As decisões proferidas pelo Superior Tribunal de Justiça não apontaram uma orientação específica sobre a questão, principalmente considerando-se os óbices impostos pelas Súmulas 05 e 07 que impedem o reexame de cláusulas contratuais e das provas. Em que pese tais óbices, alguns precedentes do Superior Tribunal de Justiça balizaram o presente trabalho. Já, os resultados da pesquisa perante o Tribunal de Justiça de São Paulo demonstraram que há duas posições antagônicas sobre a responsabilidade do arrendatário por dívidas do estabelecimento arrendado. Uma, que admite a responsabilização do arrendatário por dívidas de terceiro e a outra que não admite. Os fundamentos adotados por cada uma das posições foram identificados, analisados e comentados nos capítulos I e II. Na sequência, o capítulo III aborda uma terceira posição adotada pelos Tribunais, a qual não admite a responsabilização do arrendatário por débitos de terceiros, mas decide pela nulidade do contrato de arrendamento. No último capítulo são analisadas as consequências do contrato de arrendamento para todas as partes envolvidas, as medidas negociais e contratuais que poderão ser adotadas pelas partes contratantes para reduzir o risco do arrendatário ser responsabilizado pelo passivo do estabelecimento arrendado e, por fim, são apresentadas três alternativas para permitir a exploração do estabelecimento comercial, com a redução dos riscos de ser responsabilizado pelos passivos do estabelecimento comercial.

The purpose of this paper is to demonstrate the divergence in the way courts have interpreted the issue of the lessee's liability for past debts of the leased establishment and to make recommendations for the lessee to mitigate the risk of being liable for third party debts. The research was limited to judicial decisions issued by the São Paulo Court of Justice and Superior Court of Justice, issued from the beginning of the 2002 Civil Code (January 11, 2003) until June 4, 2018 and did not consider the lessee's liability for labor and tax debts. The rulings of the Superior Court of Justice did not give specific guidance on the issue, especially considering the obstacles imposed by Precedents 05 and 07 that prevent the review of contractual clauses and evidence. In spite of th ese obstacles, some precedents of the Superior Court of Justice marked the present work. Already, the results of the survey before the São Paulo Court of Justice showed that there are two opposing positions on the lessee's liability for the leased company's debts. One, which admits the lessee's liability for third party debt and the other that does not. The fundamentals adopted by each of the positions were identified, analyzed and commented on in chapters I and II. Subsequently, chapter III deals with a third position adopted by the Courts, which does not allow the lessee to be held liable for third party debts, but decides on the nullity of the lease. The last chapter analyzes the consequences of the lease for all parties involved, the negotiating and contractual measures that may be taken by the contracting parties to reduce the risk of the lessee being liable for the liability of the leased establishment and, finally, three alternatives to enable the business to operate, with the risk of being liable for the liabilities of the business being reduced.