Determinantes do indexador das emissões de Certificado de Recebíveis Imobiliários no mercado brasileiro

Abstract

Este estudo tem por objetivo identificar variáveis que determinam o indexador das emissões de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado brasileiro. Dentre as variáveis estudadas estão o volume da oferta, o prazo dos títulos, características do lastro e as expectativas do mercado para inflação e taxa básica de juros na data da emissão. Como forma de substanciar a avaliação dos resultados, inicialmente apresenta-se uma revisão bibliográfica e estudos sobre as origens da criação desse instrumento, sua evolução, características, legislação e regulamentações e possíveis usos e funções dos recursos captados. Para o estudo dos indexadores foi utilizada uma base de dados de emissões de CRI construída pela ANBIMA, da qual foi extraída uma amostra de emissões compreendidas entre o início do ano de 2008 e final de 2018, perfazendo um total de 957 ofertas compostas por 1.235 emissões de CRI indexados ao IGPM, IPCA, percentual da taxa DI, DI + spread e TR, préfixados, entre outros, totalizando R$ 96,1 bilhões captados no mercado. Foram elaboradas 5 regressões logísticas com método backward stepwise. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada. A variável explicativa do indexador que se mostrou mais significativa foi a característica de lastro do tipo Financiamento Imobiliário, se mostrando significativa em 4 das 5 regressões realizadas. O Prazo e a expectativa para a Selic na data da emissão também foram bastante presentes, porém com menores impactos. Não se identificou na literatura estudo que trate sobre os determinantes do indexador de emissão de títulos de dívida. Assim, esse trabalho expande e complementa, para o tipo de indexador, análises realizadas com outros títulos mobiliários, e o próprio CRI, especificamente em relação ao spread da remuneração.

This study aims to identify variables that determine the index of Real Estate Receivables Certificates (“CRI”), a real estate security, issuances in the Brazilian market. Among the variables studied are the volume of the issuance, the term of the securities, the characteristics of the linked receivables and market expectations for inflation and the market interest rate at the date of issue. As a way to substantiate the evaluation of the results, initially a bibliographic review and studies on the origins of the creation of this instrument, its evolution, characteristics, legislation and regulations and possible uses and functions of the funds raised are presented. A data base of CRI emissions obtained from ANBIMA was used to study the indexers, from which a sample of emissions from the beginning of 2008 to the end of 2018 was extracted, totaling 957 CRI offers linked to IGPM, IPCA, percentage of DI rate, DI + spread and TR, in addition to fixed rate securities, totaling R $ 96.1 billion raised in the market. Five logistic regressions using the backward stepwise method. The results were different for each regression performed. The most significant explanatory variable for the indexer was the Real Estate Financing ballast characteristic, which was significant in 4 of the 5 regressions performed. The term and expectation for Selic on the issue date were also present, but with lower impacts. No other studies related to determinants of securities indexers was found. Thus, this study expands and complements, for indexer type, analyzes performed with other securities, and CRI itself, specifically ri to the interest rate spread.