Precificação de terrenos agrícolas através da abordagem de opções reais: modelo com aplicação às culturas de soja e milho no Centro-Oeste do Brasil

Abstract

O agronegócio é uma das atividades mais importantes para a economia brasileira, e um dos principais custos para a produção de commodities agrícolas é a terra para o cultivo. Desta forma, a precificação de terrenos agrícolas mostra-se um importante elemento para o investidor decidir pela entrada ou não nesta indústria. Uma forma de precificar o terreno é assumir que seu preço equivale ao valor da opção que o investidor tem em entrar neste mercado. Considerando incertezas envolvidas na produção de commodities, como o preço do grão no momento da venda, a produtividade da terra e o próprio custo de produção, o valor do terreno foi calculado através de duas abordagens: Fluxo de Caixa Descontado, considerando que o agricultor escolherá no início do investimento qual cultura plantará e não mudará esta escolha, e Opções Reais, adicionando a flexibilidade do agricultor decidir por qual cultura plantar a cada safra. No estudo foram consideradas as culturas de milho, soja e a rotação entre soja e milho safrinha. Para isto, foi utilizado um modelo de preços para a soja e milho com comportamento estocástico da volatilidade e saltos aleatórios em datas determinadas, além de correlação entre a aleatoriedade dos preços. Os resultados mostram que utilizando ambas as metodologias chega-se a um valor que se aproxima ao valor de mercado observado para as terras, porém a metodologia de Opções Reais agrega valor ao terreno de forma significativa e consistente próxima a 11%.

Agribusiness is one of the most important activities of Brazilian economy, and one of the main costs of production of agricultural commodities is the cropland. Therefore, the pricing of this land shows to be an important element for the investor to take the decision to enter or not this industry. One could calculate the price of the land by considering its value equals the value of the option the investor has to enter the business. Considering uncertainties such as the price of the grain on the moment of sale, the land productivity and the production costs, the price of the land was calculated through two different methodologies: Discounted Cash Flow, considering the investor will choose the crop to plant on the beginning and won’t change the choice, and Real Options, which consider managerial flexibility for the investor to decide what to plant at each harvest. On this study were only considered the crops of corn, soybeans and soybeans’ rotation with corn. The price model for the commodities considered stochastic behavior of volatility and random jumps on determined dates, besides correlation of the randomness of the prices. The results shows that the price calculated with both of the methodologies approaches the market price of the land, but the Real Options methodology aggregates significantly and consistently value for the land on approximately 11%